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天津楼市“改需”入市 高端中大户型成交旺
 
今年以来,央行已两次下调存款准备金,而近期的降息无疑又在信贷环节上给首次置业带来一定程度的支持。同时,天津楼市涌现出的“多面刚需”则促成了“中小户型”与“中大高端户型”的共同繁荣。

  各类“刚需”仍为成交主力

  据调查显示,68%的网友认为“刚需”仍为当前市场购房人群主力,17%的网友则认为改善型置业者在市场比重较大。那么,天津“刚需”还有多少?这些“刚需”还能支撑楼市多久?

  在人们传统观念中,“刚需”多为首次置业者或低端需求置业者,但实际上,随着购房需求的不断细化,“刚需”的内涵和外延开始泛化,“首改”也是刚需,高端及别墅类终极需求置业者也有“刚需”。

  市区中大户型成交热旺

  各类“刚需”促使天津楼市成交不仅集中在中小户型产品上,一些大户型、洋房及别墅产品因“首改刚需”及“高端刚需”的存在也成为置业热点。进入6月,受“一步到位”置业需求的影响,市区中大户型楼盘异军突起态势持续。据上周天津中原统计数据显示,市区重点成交的北宁湾、新汇华庭两项目均在售两三居户型产品,单套产品总价在100至250万元之间;环城四区成交表现突出的首创爱这城、华润中央公园也是总价在60至70万元、70至100万元的两居产品;而滨海新区置业需求仍以“刚需”及“改刚”为主,成交多为90平方米左右高层产品。如单套总价为50至80万元、户型区间为70至130平方米的贻成豪庭;万科海港城再推78万元起90平方米通透户型均为区域热点销盘。在天津,市区中大户型成交热、环城远郊中小户型依旧抢手的市场格局已经显现。

  降息未能助推楼市

  今年二季度已经结束,依靠开发商加快推盘速度及优惠力度,楼市成交量逐渐摆脱年初的低迷状态。同时,继今年两次下调存款准备金后,近期再次下调金融机构人民币存贷款基准利率。“金融货币政策”的放宽虽非针对房地产市场,但也使人们将目光再次聚焦楼市。

  对于降息后的楼市表现,中原地产三级市场部区域经理吴桐表示,近期到访客户多咨询最新贷款利息情况,从买卖双方来看,大部分客户对降息不敏感,政策不是影响购房者置业直接因素,买房人关注重点仍是“房价”。

  我爱我家市场研究经理郭燕也表示,本次降息目的是最大限度规避通货紧缩对部分经济领域带来的风险,增强货币流动性。对楼市而言,降息在一定程度上减少贷款购房者的还款压力,但仅以等额本息贷款50万元、20年还清、基准利率计算。降息后,20年还款总额减少约18000元,而购房者的月还款额仅减少74.82元左右。因此,降息对于购房者月供压力的缓解作用十分有限,不足以刺激楼市。

  而据调查显示,在“恰逢经济政策调整期,刺激政策下您是否看好下半年楼市回暖?”这个问题中,52%的网友认为限购下对楼市回暖不看好;38%的网友看好楼市,认为经济政策调整将带来楼市新气象。同时,在“您认为当前市场环境,是否适合出手?”这个问题中,出手、不出手及持观望态度的网友比重相差不大,均在30%的左右。

  可见,降息虽利于缓解开发商的资金周转压力,降低贷款购房者的购买成本。但在楼市宏观调控“限贷、限购”的政策指导下,其所带来的影响还不足以促进购房需求短期内的迅速释放,撬动成交量的快速回暖。我爱我家认为,下半年若仍存在较大的宏观经济下行压力,利率下调仍有可能,年内出现多次降息之后,对于楼市的促进作用将有所体现,成交将会有所增量。

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