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温州地王楼盘“割肉” 豪宅市场冷清
 
 尽管目前楼市回暖迹象明显,但在调控未松的背景下,豪宅依然冷清,一度风光的“地王”项目甚至亏本销售。中国证券报记者调查发现,温州2010年全国单价地王楼盘项目“生不逢时”,开始割肉卖房,股东变成房东。

  地王项目割肉销售

  2010年末,置信房产以37亿元拍下温州市鹿城区学院中路原温州师范学院操场地块,折合楼面价为3.7万/平方米,成为全国“地王中的最大黑马”。它刷新了2010年全国宅地单价最高纪录。该地块成交后,业内人士估算该项目开盘均价至少7万元/平方米至8万元/平方米。

  当时37亿元的地价,一方面显示出开发商的实力,另一方面也表明温州豪宅市场仍有前景。然而,该地王生不逢时,拿地不久后遭遇最严厉的楼市调控,温州也发布限购令,楼市进入寒冬。

  2012年5月底,地王项目“置信原墅”开盘入市,开发商公布的销售均价为57230元/平方米,但由于实行全款购房8折、按揭8.5折等优惠,全款购房的实际均价45874元/平方米。

  温州房地产资深人士给中国证券报记者算了一笔账,置信原墅3.7万元/平方米的楼板价,加上财务成本、建安成本、营销成本等各项刚性成本,三年的开发周期,其销售成本价应该在5万元/平方米以上。“但眼下的实际销售均价称得上是割肉卖房了。”

  这一说法也得到了开发商的认同。该项目开发商温州置信房地产开发有限公司董事姚汝林对中国证券报记者表示,该项目以成本价销售,即楼面地价加上造价,损失部分财务成本,基本没有利润。在目前行情下,期望尽快出货,收回资金。

  中国证券报记者在项目现场看到,该楼盘低层已经封顶,但高层尚未封顶。从承建单位三箭建设工程集团有限公司了解到,该项目工程造价7.95亿元,项目面积97973平方米(不含地下室)。据此推算,工程造价成本约8000元/平方米,即使不算上营销和财务成本,总成本也达4.5万元/平方米。

  根据温州房管局网上报价系统显示,该项目7号楼203室单价为37200元/平方米,基本与楼面价持平,而8号楼203室的销售价已经低于楼板价,为35500元/平方米。

  7月3日,中国证券报记者在售楼处看到,该项目80%以上房源均被认购。售楼处异常冷清,只有一对夫妇在看房。售楼员说,高层价格基本接近楼面价,低层单价为4万元-5万元每平方米,在报价的基础上,一次付款打8折,按揭给予8.5折的优惠。

  针对限购政策,销售人员给出的办法是:“直接和我们签合同,不去房管局备案,等限购取消再登记。”

  开发商股东变房东

  当年拿下这块全国单价地王的开发商置信房产在业内并不知名,在温州开发经验也只有十年左右。

  置信房产官方网站显示,公司成立于2002年,注册资本1.2亿元,总部位于温州,是集房地产开发、项目投资、经营建筑机械、设备租赁、建筑材料、建筑装修为一体的综合性公司,2007年11月经浙江省建设厅核定为房地产开发二级资质企业。

  三年前,正值温州全民炒房时代,大批温州资金游离实业之外,通过各种方式进入房地产行业。

  置信房产同样有众多民营企业和社会资本追随。一位知情人称,置信房产“大股东”包括多家当地民企,所涉行业包括鞋、服装、眼镜、箱包等传统制造业。还有诸多来自实体企业和社会资本的“小股东”。一种说法是,该公司的股东数量众多,有大大小小股东达上百个。

  但限购令突如其来,开发商措手不及,面对投资客离场、无人入市的局面,楼盘纷纷降价,“地王”项目也不例外。

  置信原墅于2011年8月1日开工建设,预计2012年9月主体结构结顶,2013年12月前竣工验收,2014年6月30日交付使用。据一知情人透露,在项目开盘前,100多位股东已做好股东变房东的准备。值得注意的是,在该楼盘尚未交付时,市场就已经有部分房源加价销售。

  置信房产一位不愿意透露姓名的人士承认,几乎所有股东都从置信原墅项目认购了房产。但具体购房数量、占房源总量比例以及楼盘整体销售情况,因为没有统计所以无法透露。

  业内人士认为,置信原墅前期投入超过了40亿元,为了保证资金链的安全,低价抛售,快速回笼资金。长期来看依然具备较大的升值空间,作为内部人士的股东,自然不会放过“近水楼台先得月”的机会。

  “股东将房源拿出来,挂在我们这里出售。”温州平安中介员工称,有的股东只要加价25万元即可转让。有些股东最初投资时,以为会大赚一笔,但行情不好,只能拿到房子,再稍微加点利息抛售。与2010年温州豪宅动辄加价两三百万元相比,此次置信原墅市场加几十万元可谓“底价抛售”。

  但中国证券报记者7月4日在温州房管局网站发现,该项目总房源573套,公开发售房源553套,目前仅出售1套,登记为0套。这说明认购之后,很多购房者并没有去房管局办理登记手续。

  业内人士解释,在未签订合同之前,认购人如果成功转让或加价转让其房源,只要在开发商处变更名字即可。如果签订合同,须在房管部门备案登记,再转让房源的话,将按交易缴纳各种税费,增加交易成本。

  豪宅市场惨淡

  “走高端线路”、“豪宅当道”的论调和广告宣传,曾经成为温州房地产开发赚取高额利润的法宝。但经过严厉的楼市调控,在残酷的现实面前,开发商不得不重新研判市场方向。改名、降价、送黄金,为了卖豪宅,温州新老地王正穷尽一切手段,放手最后一搏。

  楼市调控以来,温州各大豪宅项目都面临滞销压力,很多项目不得不降价销售。中瑞、中梁首府、银都8号等更是数次降价,但总体效果并不明显。

  最近温州豪宅市场“价格战”升级。高档住宅“万康玉园”价格整体下降5%-13%;“中梁首府”三次促销累计降价20%左右;鹿城广场最高时每平方米近10万元,如今腰斩。

  中瑞财团控股有限公司投资的“中瑞·公园大地”楼盘近期再次降价促销,较开盘价下跌了40%左右。该楼盘所在地块是2008年3月诞生的温州“老地王”。“降价后,利润已经非常微薄。”一位知情人士表示,温州豪宅供过于求,又面对新地王成本价销售冲击,以价换量已成为开发商竞争的撒手锏。

  温州业内人士认为,高端楼盘售价即使打对折,普通购房者还是买不起。而那些有实力的购房者或投资客被限购,温州民营企业资金流转普遍紧张,再加上楼市进入下行通道,豪宅销售更是雪上加霜。

  “两年前温州房价疯狂时,一些投资客高调进入房地产行业,如今依然被套其中,很难再次投资楼市。近期利率下调等政策,对刚性购房人群会有一定刺激,但对豪宅项目来说,仍不足以促进销售。”温州一位开发商表示。

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